房企海外投資愈挫愈勇 避險抄底上演 風暴潮
若說2013年是國內房企投資海外"元年"，那麼2014年絕對堪稱"出海潮"。
近日，萬科進軍紐約動工建造曼哈頓地標項目；碧桂園斥資7300萬澳元在澳洲買地；萬達一年內將在紐約、洛杉磯、舊金山等美國主要城市建設多個五星級酒店；綠地在英國、美國、加拿大、泰國、馬來西亞的項目將全面啟動預售，本年內海外銷售目標調增至200億元人民幣......然而，房企投資海外之路也並非一帆風順。濟州島"風波"、馬航事件等表明當地法規的差異及政策變化、當地經濟及樓市處於低谷、當地房地產開發投資周期長，甚至政治因素、意外事故諸多因素都制約著房企的海外發展，而如何防范風險正在成為房企出海的必修課。
海外投資波瀾不斷
剛剛聲稱成功收購紐約地標性酒店的安邦保險領導層此刻恐怕正眉頭緊蹙。
因為美國駐聯合國代表團發言人剛剛表示，美政府正就上周中國保險公司安邦以19.5億美元從希爾頓酒店集團手中收購華爾道夫酒店一事進行審查。該發言人表示，華爾道夫酒店作為紐約地標之一，不僅是美駐聯合國大使逾50年來的下榻點，也是美國政府每年9月舉辦宴會的所在地，突然易主令美國政府感到憂心。雖然尚不清楚美政府的審查會否影響上周的收購決議，但足以令收購過程乃至結構陡增波瀾。
"這不是中國企業投資海外地產遇到的第一個麻煩，也不會是最後一個。"一傢已投資海外地產的開發商表示，隨著房企海外投資規模如潮水般爆發，麻煩與困境也必然相伴而來。
避險抄底上演"風暴潮"
即便困難重重，仍無法阻止企業投資海外的熱情。
統計顯示，2014年一季度中國房企境外投資額已達近千億元人民幣，超過去年全年投資總額。投資熱點區域除美國、英國、澳大利亞外，還集中在馬來西亞、韓國等東亞和東南亞國傢。
日前，萬達集團斥資10億英鎊，在英國倫敦核心區、緊鄰泰晤士河投資建設的超五星級酒店和頂級河畔公館--萬達倫敦ONE即將全球公開發售。而此前，萬達投資建設的芝加哥五星級酒店項目也正式啟動。萬達不久前表示，一年內萬達還將在紐約、洛杉磯、舊金山等主要城市進行投資。截至目前，萬達海外投資規模已累計超600億元。
綠地集團在海外投資的野心則更為龐大。2013年進入美國市場以來，綠地已成功佈局紐約、洛杉磯等重點城市。 今年公司海外總投資額將新增超過100億美元，銷售收入將超過200億元。
萬科在海外的投資也不甘落後，據萬科董事長王石此前透露，萬科計劃將海外投資的比例從當前的5%提升至20%，其重點關註的城市包括舊金山、紐約和波士頓。
內外因推動"出海潮"
業內人士分析，房企出海潮的出現與政府的積極態度直接相關。從2009年開始，中國放松瞭本土企業海外直接投資的監管，同時也放寬瞭企業海外融資的相關要求。
同時，房地產調控政策長期以來並未大幅松綁，收緊的大環境也是促使企業投資海外的原因。
從經濟層面，隨著我國施行穩健的貨幣政策，已經持續十多年房地產黃金時期的國內房地產已經到瞭瓶頸，所以現在進入海外房地產是很好的時機。同時，目前英國、美國等海外市場底部回暖、人民幣匯率升值都符合內地房企在海外抄底的投資策略。
從需求層面來看，高凈人士投資移民意願強，部分國傢、地區提供政策優惠是驅動內地房企競逐海外市場的外在動力。
胡潤中國私人財富管理白皮書調查顯示，中國內地的千萬富豪中，46%正在考慮移民國外，14%已經移民或者正在申請移民，而傢資在1億元以上的富人中，有移民意向的人比例高達74%，這些高凈值人士都是潛在客群。
"部分投資客投資海外可以規避國內投資風險。房企借機佈局國際房地產市場，也有利於企業分擔市場風險。"北京中原地產市場研究部總監張大偉表示。從最近幾年國內房地產市場來看，土地價格持續上漲，調控周期變短對房企的利潤影響越來越大，在這種情況下，預計"出海"的房企可能會繼續增加。
房企"出海"需規避風險
與房企"出海"一樣，風險也成為必然，部分企業也在探索規避風險經驗。
&房子信用貸款設定汽車貸款emsp;與其他房企不同，萬科出海選擇瞭與當地公司的合作模式。"這有利於企業因避免文化差異以及對政策法規的不熟悉而面臨開發風險。"萬科相關人士透露，萬科在北美市場的首次投資就與鐵獅門成立瞭合資公司，共同開發美國舊金山富升街201地塊的高層豪華住宅公寓項目。
綠地漢拿山小鎮(樓盤資料)營銷總監王智宇在接受北京商報記者采訪時表示，對於海外開發首先是政治層面的風險，綠地盡量選擇法律法規制定民主的西方國傢或是社會體系比較成熟的國傢。其次，從投資的安全性上，我們會選擇政府項目，這樣會比較安全。此外，從長遠效益來說，綠地傾向選擇抵禦風險能力強的綜合體項目。
亞豪機構市場總監郭毅表示，國內開發商出國首先面臨的是拿地困境，國外土地是私有的，開發商拿台北市房屋貸款地的方式和國內完全不一樣，並且難度不小，有的甚至還要征得該地塊周邊幾公裡范圍內人群的同意。
同時，業內人士提醒，在國外市場化因素大於行政化因素的背景下，國外開發更註重在制度大框架下走市場的操作流程。相比國內"重資產"模式，國外"輕資產"模式更為成熟。 此外，海外房產"購買力"是房企出海的關鍵，隨著中國中產階層的成長，海外投資、移民、旅遊、留學的需求日益增長，能否鎖定國內購買力將成房企出海成敗的關鍵因素。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-10-16/08022946733.shtml
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