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各路資本紛紛涉足為購房者補充首付 次級貸風險積聚
一傢房地產研究機構4月份對17個一二線城市的調查顯示，涉房信貸全部出現瞭收緊。中原地產研究顯示，其中廣州首套房貸利率全面上浮，北京、深圳等地亦有進一步收緊的跡象；而在三四線城市，房貸更難以獲得。21世紀經濟報道記者選取十個位於山西、廣東、湖南、福建的三四線城市采訪顯示，其房貸收緊比一二線城市幅度更大。
21世紀經濟報道記者獲悉，此前更多被中小開發商青睞在分期付款業務，目前也開始受到大開發商的更多關註。包括萬科、保利、華潤等大型開發商在內，目前也都在強烈關註首付分期，並嘗試為購房者設計更多的便利購房的金融手段。
一傢華南區域城商行內部人士透露，該行正在研究進行首付分期甚至全款分期十年支付的金融政策，主要針對全國排名前十的大型地產商中的幾傢。在開發商、二手房中介以外，新房代理行業通過小額貸款公司，開始涉足為資金不足的購房者補充首付。
在此背景下，可能催生出又一種"次級貸"現象，其中隱含的風險值得關註。
彌漫的房貸荒
17個一二線城市數據顯示，房地產信貸無一有松動改房貸信貸利率最低的銀行貸款全省皆可處理善現象，其中北京、深圳、南昌等城市進一步趨緊，有更多銀行執行基準利率再上浮或延長放款周期。
在廣州，調查顯示，高達58.39%的購房者近4個月有在申請房貸，此間銀行雖然受理業務，但大多無法給出具體的放款時間，被通知要等半年才能放款的購房者占瞭12%。"首套房貸款利率普遍上浮，最低5%，最高達20%。"
21世紀經濟報道記者采訪顯示，廣州國有大行利率普遍上浮5%-10%，而股份制銀行首套房利率普遍上浮10%左右，甚至有銀行上調幅度則達到瞭30%，或新增房貸業務則處於暫停狀態。廣州二套房利率也普遍上浮1.1-1.2倍。
在深圳，作為房貸業務做得最多的銀行，建行目前也沒有首套房貸款優惠，放款時間也按照客戶的信用和資產記錄變得更加分化，一些少數優質客戶能較快拿到審批，而更多的申請人則被迫等待，最長的甚至有等待超過一年的情況。
盡管已然如此緊張，不過有知情者稱，"一二線的情況還算是好的。"在山西省運城市，張文購買的一套商品房距其支付首付款已經超過3個月，至今沒有拿到貸款審批，無奈他隻好支付全款。
在近期被熱炒和看好的環京津一帶，武清、廊坊、保定等地的商品房貸款特別是針對非本地戶籍購房者，審批變得更加嚴格，本報瞭解到，不少購房者被迫改為支付全款或者一年期分期付款。
房貸的緊張大大影響瞭開發商的銷售額和現金流。易居中國統計顯示，一季度房企資金到位增速明顯放緩，由2013年同比增幅26.5%降至6.6%；一季度商品房銷售金額顯著回落，由2013年的同比增26.3%變為同比降5.2%。
不合格的貸款人？
開發商對購房者的首付款和按揭貸款的依賴越來越大，近年幾乎占到開發商資金來源的40%。壓力之下，開發商紛紛推出各種措施吸引買房人入場。
此後，保利地產在廣州的少數樓盤也嘗試推出瞭首付分期，分期期限4到9個月不等；而剛剛上市不久的時代地產更全面推出瞭首付一成活動。位於廣東番禺區的時代外灘項目，首付僅需交一成，餘款在一年內支付完即可。
21世紀經濟報道不完全統計，在廣州，包括合景泰富、雅居樂、時代地產等多個大開發商先後推出墊付首付、分期付款的促銷活動，涉及樓盤數十個。
而在廣東惠州片區，開發商墊付首付更為普遍。畔山名居一成首付、陽光聖菲0.8成首付、三遠大愛城零首付等層出不窮。
二手房代理機構也在加入。深圳新興二手房中介平臺中躍地產，聲稱深圳任何小區任何房子都可以做零首付。
參與類似業務的還有小貸公司。世聯行業主金融服務平臺工作人員介紹，世聯行雲貸針對世聯行代理的樓盤業主，貸款額為所購房源首付的一半，貸款期限分為3- 6個月的短期貸款，月利率為本金的2%；長期為1-3年，月利率50萬元以下貸款為1.2%，50萬元以上為1.4%。
北京、河北等地多數房屋中介機構都有代為辦理此類業務，"這種中介、代理行的小額貸款主要需求毋容置疑，大部分都是用作首付瞭。"北京中原地產市場總監張大偉透露，北京有中介機構利用消費貸幫助購房者購房，而實際上來源於銀行的消費貸款，有明確規定是不可用於購房的。
張大偉認為，目前中國樓市已經出現瞭很多類似"次級貸"(一些貸款機構向信用程度較差和收入不高的借款人提供貸款)的跡象。
從銀行層面來看，前述銀行個貸經理說，在當前主要是剛需人群入市的情況下，需要對幾十萬的首付進行分期支付的購房者，甚至需要小額貸款來支撐其資金來源的購房者，一般也是不合格的貸款人。銀行會非常謹慎地對其資信進行調查和審核。
值得關註的是，交瞭首付不代表房屋交易完畢，在不少地區，由於餘款難以批貸或放貸遲緩，又迫於購房合同違約條款約束，一些購房者被迫改為全款買房或者全款分期業務，一些人甚至不得不去尋求小額信貸融資，解決購房款問題。由此房貸難題事實上轉嫁給瞭購房者。
積聚的潛在風險
中國房地產經理人聯盟秘書長陳雲峰認為，本身沒有首付支付能力的人一般資信比較差，銀行方面難以審批房貸，在這種情況下，合同都難以履行；此外，按照購房合同，不付款就不可能交房。但這種分期付款的情況下，購房者已經交瞭一部分錢，但到瞭交房時間又交不齊餘款，此時雙方之間是否會產生糾紛也是一個隱患。
中國房地產學會副會長陳國強則指出，從開發商方面來說，墊付資金對開發商資金鏈有很高要求，對於購買者是否按約定時間支付資金，也面臨一些不確定的風險，出現違約的可能性也是存在的。
廣州一傢推出首付分期的大型地產商人士說，目前推行的零首付政策，實際上隻是把首付款的繳納時間適當延長，但一般都在6個月內。對於一個沒有太多積蓄的人來說，這顯然會發生包括拖延繳納等事件，對於開發商和購房者都會是一件懊惱的事。開發商資金回籠不順暢，而購房者面臨房產被收回、損失已支付款項的風險。
上海易居房地產研究院研究員嚴躍進則認為，免首付、首付分期等政策之下，很可能會出現購房者中途違約現象；而一旦降價潮持續，原有房產的剩餘還貸額度甚至高於房產價值，那麼購房者的情緒就會激化，出現斷供。所以要提防中國出現類似美國的"抵押贖回權喪失"的問題。
另一方面，本報瞭解到，在銀行惜貸或者拒貸後，其他各路小貸機構、實力欠缺的開發商紛紛加入到購房款的"運作"中來，可能帶來更大的風險隱患。
新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-04-30/08352711295.shtml
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