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各地上演曲線救市 供需失衡下市場恐難真正回暖
在房地產市場低迷半年之後，"曲線救市"已成為眼下"最熱鬧的風景線"。來自中原地產研究部的最新統計數據顯示，截至7月23日，在46個限購城市中有26個城市針對限購政策進行瞭微調。
《每日經濟新聞》記者瞭解到，早在今年初，有關房地產市場將放松調控的聲音便傳出，而在此次地方政府"救市"大軍中，除瞭海口等出臺松綁限購相關政策的城市外，還包括以眉山為代表的非限購城市的 "救市"舉動。在不少分析人士看來，此輪地方政府"曲線救市"的背後，是整個房地產市場過去幾年超速發展透支市場空間所致。
盡管各地 "救市"路徑花樣百出，不過大多數專傢認為，其對購房潛力的釋放作用有限，在信貸政策、剛需透支等因素作用下，市場很難被提振。
"救市"多在二、三線城市
《每日經濟新聞》記者粗略統計發現，僅在7月就有海口、濟南、西安等10個左右城市發文"松綁"。據中原地產研究部的最新統計數據顯示，截至7月23日，在46個限購城市中有26個城市針對限購政策進行瞭微調(包括限購執行層面取消、局部取消、明確發文取消或傳聞取消)。
北京大學房地產研究所所長陳國強認為，目前對限購政策進行松綁和變通調整的城市主要有兩種：一種是呼和浩特、濟南等發佈明確政策文件，進行松綁；另一種則是南昌等雖然未明確發文，實際上卻有松綁動作。
事實上，在此輪地方政府掀起的"救市"大戲中，還有不少未納入限購的城市也參與瞭進來。"目前各個地方政府'救市'路徑也不盡相同。"中原地產首席分析師張大偉告訴《每日經濟新聞》記者，比如以蘇州為代表的明確放開某一類或某個區域的住宅商品房限購政策；以濟南、福州為代表的以取消或不要求提供住房套數查詢證明以及降低"補稅"限制等變相放松對置業者購房套數的限制；還有以南寧為代表的通過放寬入戶政策、降低公積金貸款門檻、減免契稅或一次性付款可購第三套房等方式進行"救市"。
對於樓市而言，"救市"並非首次。記者瞭解到，自2006年房地產市場進入高速發展期以來，還經歷瞭一次較大調整。
2009年初，國傢統計局發佈數據：2009年2月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降1.2%，環比下降0.2%；與此同時，房價環比下降的城市數量超過瞭房價環比上漲的城市數。
"2009年初樓市遭受瞭大幅度下跌，當時開發商集體呼籲救市。"世聯地產市場經理王波介紹。
"不過與2009年不同的是，這一次救市主角大多為地方政府。"一位不願具名的地產界觀察人士表示，2009年房價下行與宏觀調控政策長期作用有關，今年的市場反轉則更多來自於市場本身的作用。"說白瞭就是剛需下降。"該名人士認為。
《每日經濟新聞》記者也註意到，目前出臺"救市"政策的城市基本集中在二、三線城市，這也成為此輪"救市"的一個鮮明特點。
在張大偉看來，二、三線城市未來很可能會全面放松限購，並出臺相關政策"救市"。"國內很多二、三線城市，特別是經濟發展缺少支撐的三線城市的庫存積累已經很高，隻有'救市'才存在盤活市場的希望"。
多名分析人士認為，在二、三線城市為"救市"主力背後，是地方經濟多年來土地財政收入為主的倒逼效應。以濟南市為例，1~5月，全市稅收收入增長11.5%，未達到年初計劃增速12%的目標，其中，總量占營業稅近1/3的房地產業營業稅完成19億元，同比下降2.85%。
"財政收入下滑將影響地方經濟的持續發展，政府出手也屬無奈之舉。"上述人士表示。
或有更多城市加入"救市"
事實上，多名地產業內人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，眼下多個地方政府出臺"救市"政策，其實早有預演。
在2010年出臺的多個地方版限購令中，均出現瞭 "暫時"、"暫停"、"暫定"等字眼，無形中將其定性成一個短暫實施的階段性政策；而"限購政策"的持續時間等問題，並未在文件中體現。
此外，在2014年 《政府工作報告》中有關房地產市場調控的表述也有所變化。
分析人士認為，對比前幾年的《政府工作報告》，2011年、2012年為"堅定不移地搞好房地產調控"；2013年，則提出"堅決"抑制投資投機性需求；今年的報告中，卻並未出現"堅定不移"、"堅決"、"加強"等詞語。"這或許是房地產調控政策將逐漸淡出的先聲。"陳國強說。
"實際上對於房地產市場，中央已經傳遞出松綁的信號，不然地方政府也不可能貿然集體'救市'。"王波說。
如果說此前在房地產調控一事上中央的態度並未明朗化化，那麼近日新上任的住建部部長陳政高在全國住房城鄉建設工作座談會上提出"千方百計消化庫存"則是一個分水嶺。
統計數據顯示，截至6月末，14個重點城市的庫存環比增長2.78%，處於今年以來最高水平，多地庫存接近2010年以來的最高水平。
"庫存高企、銷售低迷是地方政府救市的主要原因，而中央的'不刺激、不打壓'的態度則無形中增加瞭地方政府'救市'的趨勢。"上述觀察人士表示，未來可能會有更多二、三線城市加入"救市"隊伍。
"救市"收效暫難顯現
這一輪由地方政府主導的 "救市"之路，是否能拯救"被困"的樓市？對此，中原集團研究中心給出瞭否定的答案。
該研究中心7月24日發佈的《限購放松效果大盤點 樓市尚無反彈跡象》統計結果顯示，7月前20日，中原監測54個重點城市中，新房總成交量比6月同期微漲3.9%。對於7月的小幅上升，該研究中心分析認為，"6月初受端午節影響，成交量下降造成同比基數較低。若刨除端午節3天影響，7月成交量同比仍下降2.7%。"
此外，針對政府"松綁"樓市，中原集團研究中心總結瞭三類不同的市場反應，除開"短期效果顯著，成交出現反彈"和"收效甚微"兩類城市外，抽樣調查的城市中，"松綁"對樓市"基本沒影響"的城市數量占近半數。
抽樣調查結果顯示，蘇州、無錫、廈門等地的"救市"不僅沒有拉動樓市實現銷售增長，反而都出現瞭不同程度下降。
以蘇州為例，從7月19日起，全市取消對90平方米以上住房的限購政策，本地人及外地人均可購買。另有傳聞稱含90平方米以下的精裝修房源，綠色建築二星以上取消限購等，多重"松綁"，蘇州卻仍難拉動樓市實現增長。蘇州6月以來至限購日前，銷售日均值大致為2.1萬平方米左右，而7月19~22日日均成交僅為1.8萬平方米左右。
盡管多地政府出臺救市政策，政府的"有形之手"對樓市的"拉動"效果還暫未顯現。張大偉則向《每日經濟新聞》記者表示，最終解決樓市問題的關鍵，還需國傢放寬信貸政策。
"僅僅基於行政政策放松行情的持續性有限，因為行政政策的變動難以改變基本面運行趨勢，也難以改變目前中小開發商日益增加的現金流風險。而貨幣政策的松動，是可以在未來對這兩方面有實質性改善的。"興業證券一份研報如是稱。
此外，目前市場存量過大，"買漲不買跌"的心態也正在左右著消費者。"救市"政策對市場雖帶來部分刺激，但信貸政策上，購房者正缺乏支持。
上海某房地產研究院研究員認為頭前重劃區三重區信貸，今年上半年商業銀行在剛需購房的支持力度上明顯不夠，導致購房者入市有心無力。
信貸政策若放寬，對購房者而言無疑是一項利好。如今雖頻頻有消息傳出信貸將有所放寬，實際政策消息卻未新竹市前置協商流程真正落地。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-07-30/08232841265.shtml
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